:2024-11-07 19:38:02:
以绿色科技住宅著称的当代置业再一在这个半年报周期，干掉了自己“减免不增利”的帽子：2019年上半年，该公司构建营利双收。不过，虽然在上半年挽回了“减免不增利”的局面，当代置业的净利润率却仅为7%，仍高于行业10%的一般标准，这背后，除了绿色科技带给的高成本外，居高不下的融资成本也风化了该公司的一部分利润：部分票面利率甚至高达15.5%。半年报过后，放在当代置业面前的是这样一组并不肯扭转局势的数据：2019年上半年，当代置业的银行结余及现金为73.43亿元，而一年内届满的“银行及其他借款”及“优先票据”合计为74.47亿元，另有超强1亿元的资金缺口，现金流没能覆盖面积短期债。
对于当代置业而言，除了500亿元的小目标外，如何更进一步传输财务成本也是被迫面临的。挣脱减免不增利今年上半年，当代置业构建营收与利润双增长。半年报表明，截至2019年6月30日，当代置业构建营业收入70.27亿元，同比快速增长44.6%；构建毛利18.61亿元，较去年同期9.48亿元快速增长96.3%，毛利率约26.5%，同比快速增长大约7个百分点；构建净利润5.31亿元，同比快速增长47%；归属于股东净利润4.59亿元，同比快速增长57.79%。从半年报可以显现出，当代置业干掉了此前“减免不增利”的帽子。
根据2018年年报透露，彼时当代置业的销售额和毛利率皆呈圆形下跌趋势，但净利润却下降显著，“减免不增利”也被市场所诟病。数据表明，2018年当代置业以321.57亿元“踩线”已完成320亿元的销售目标，年快速增长大约44.9%，毛利率减少至23.3%；但净利润却同比上升19.88%至6.62亿元，归属于股东净利润同比上升25.7%至5.24亿元。尽管上半年当代置业干掉了“减免不增利”的帽子，但7%的净利润率仍高于行业10%的一般标准。
从净利润数值来看，2014-2018年，当代置业的归属于股东净利润分别为5.21亿元、5.78亿元、6.64亿元、7.06亿元、5.24亿元，增长速度对比其合约销售额增长速度显得较慢，盈利能力尚待提高。根据半年报透露，当代置业收益主要来自于物业销售、物业投资、酒店经营、房地产代理服务及其他服务。
从明确业务板块来看，物业销售收入为67.9亿元，较2018年同期快速增长大约43.2%，占到了总营业收入的96.7%；而物业投资收益大约2858万元，同比上升大约19.7%；酒店经营收入大约3315万元，同比上升大约1%；其他服务的收益大约448万元，同比上升大约35%。从上述数据可以显现出，上半年当代置业收益快速增长主要归功于物业销售，而酒店经营、物业投资、其他服务三条业务线似乎“扯了后腿”。值得注意的是，上半年当代置业的房地产代理服务增长速度“上涨”，报告期内房地产代理服务收益大约1.68亿元，较2018年同期快速增长了大约317.8%。
针对非房地产业务下降，当代置业方面告诉他北京商报记者，上半年公司的酒店经营、物业投资、其他服务三条业务线虽不及预期，但仍正处于可拒绝接受范围内。对于非房地产业务，更好的是营造仅有生命周期的生活方式，以提高产品溢价与品牌溢价。
安全性边际的代价自2013年上市以来，当代置业的销售业绩高歌猛进。辨别年报找到，2013-2018年，当代置业的销售额分别为43.65亿元、73.57亿元、112.9亿元、165.72亿元、221.86亿元、321.57亿元，已倒数六年已完成既定销售目标。据理解，当代置业以45%的快速增长目标去敦促自己前进。
当代置业继续执行董事兼任总裁张鹏曾回应，“当代置业执着有助于规模快速增长，不盲目展开规模比赛，我们预期是维持45%的销售增长率，这个增幅不高不低，对于当代置业来说正好，是一个较为舒适度的快速增长区间，或者说这是当代的一条安全性边际线”。在 2018年“踩线”已完成销售目标后，当代置业慎重地将2019年已完成目标订为360亿元。“三年内当代置业一定要打破500亿元以上”，张鹏曾公开发表表态，要利用三年的时间，也就是到2020年，将规模做500亿元的新高度。
在500亿元“小目标”的性刺激下，当代置业拿地屡屡。2017年，当代置业追加土地13宗，追加建面290万平方米，全年土地投资多达了百亿；2018年，当代置业之后增大土地扩展力度，全年取得22个项目，总计建面高达392.85万平方米，拿地数量较2017年构建缩减到；2019年上半年，当代置业以46.76亿元的代价追加8个新项目，追加总建筑面积大约189万平方米。
截至报告期末，当代置业的土地储备为995.24万平方米。在2018年业绩发布会上,当代置业董事局主席张雷公开发表回应：2019年要提供的土地货值目标是400亿元。加快扩展使得当代置业对资金的渴望程度大幅提高，融资成本也经常出现很大幅提高。
半年报表明，2019年上半年当代置业的加权平均借贷利率为9.8%，与2018年底的8.2%比起下降1.6个百分点；融资成本为2.12亿元，相比2018年同期快速增长52.2%。上半年，当代置业的利息支出高达8.63亿元，其中银行及其他借贷利息为4.07亿元，优先票据及公司债的利息支出为4.56亿元。
互为较去年同期6.82亿元的利息支出，今年增长幅度高达26.7%。最为引起热议的是，今年2月21日，当代置业发布公告称之为，将额外发售一笔金额约2亿美元的绿色优先票据，票面利率15.5%，并与2019年1月发售的1.5亿美元票据拆分发售，利率同为15.5%。
如此低的融资利率，建构了房企高息发债之最，高杠杆带给的负债压力不容极强。与之比较的是，2018年2月，当代置业曾发售3.5亿美元优先票据，票面利率仅有为7.95%，15.5%的发债利率与其比起下跌了近1倍。
“当代置业的融资成本早已相比之下多达业内平均水平，最直观的体现就是其所面对的现金流压力更加大，融资可玩性也不容乐观。”财经评论员贤迈进分析称之为，从整个行业来说，今年房企整体融资利率广泛偏高，这也解释当前房地产企业显然面对一定的融资压力，行业市场上行及融资环境持续放宽，整个房地产行业已转入上行地下通道。另有行业人士评价：当规模沦为房企融资一项最重要考题时，500亿元将近的当代置业在融资成本上面显然没更加多腾挪的空间。
“现在的市场很难忽视小而美的企业，涉房资金本身就严管，你没规模，土储也没优势，不能用高昂的代价谋求新的扩展。”现金流无以凌短期债高息发债如滚雪球。辨别年报找到，当代置业的负债率近些年来持续上升。除了2015年负债率为76%略低于2014年的78.7%外，2016年、2017年、2018年当代置业的负债率分别为83.4%、84.47%、85.9%，2019年上半年当代置业负债率上升至86%，低于行业平均水平。
负债率大幅走高，然而当代置业的现金流却捉襟见肘。2019年上半年，当代置业的银行结余及现金为73.43亿元，而一年内届满的银行及其他借款和优先票据总和为74.47亿元，另有超强1亿元的资金缺口，现金流仍未能覆盖面积短期债。根据半年报透露，2019年6月30日，当代置业的总借款账面余额大约为165.83亿元，同比增加9.46%。
其中，银行及其他贷款大约为82.24亿元，优先票据大约82.4亿元，公司债券大约1.19亿元。三项构成中，优先票据快速增长了50.2%，其他两项皆有增加，特别是在是宽债的公司债券，同比大幅度增加了88.49%。
从长短债务结构来看，当代置业一年内届满的银行及其他借贷和优先票据总和为74.47亿元，同比增加了15.72%；一年后届满的银行及其他借贷和优先票据总和为90.18亿元，同比快速增长了48.82%。资金缺口最直观的影响就是，当贷款届满时面对还不上的“失望”。9月16日，当代置业发布公告称之为，将一笔本金为2550万美元的贷款融资届满还款日缩短，明确缩短日期为2020年11月20日或涉及可用信用证、借贷函件的期满日，或银行有可能表示同意的其他日期。就延后贷款还款日来看，目前当代置业面对短期资金流动压力。
回应，贤迈进指出，房企的融资水平要适应环境房地产行业的周期变化，只有享有充裕的现金流，才能抵挡房地产行业上行的巨浪。对于当代置业而言，只有挣脱资金困境，距离500亿元的小目标才能更加将近一步。对于短期债承压，当代置业方面亦对此称之为，随着整体融资环境的放宽，当代置业也越发推崇现金流安全性和负债结构的调整。
下一阶段，公司不会大力提高现金光阴速度，确保现金流安全性，同时还不会调整负债结构，助力公司谋求成本比较较低的融资渠道。
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